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Immobilienmarktbericht
269 Milliarden Euro Investitionen: Kein Ende des Immobilienbooms in Sicht

Seit Jahren warnen Skeptiker vor Übertreibungen am Immobilienmarkt. Doch aktuelle Daten zeigen, dass ein Ende der Preissteigerungen auf sich warten lässt.

17.12.2019 | von Matthias Streit

Blick über München © Moment/Getty Images

Erfurt Der Berliner Kreativität zur Abwehr von Immobilieninvestoren waren in den vergangenen Jahren kaum Grenzen gesetzt. Es gibt mittlerweile Milieuschutzgebiete, wie sie im Baugesetzbuch vorgesehen sind, den Ausschluss ausländischer Investoren, wie es bereits Neuseeland erprobt hat, und einen Mietendeckel, mit dem auch schon San Francisco experimentiert hat.

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Allein: Es scheint nichts zu nützen. Berlin bleibt für Zuzügler und Investoren attraktiv. Die Immobilienpreise steigen in der Hauptstadt immer weiter an. Zuletzt konstatierte die auf Immobilien spezialisierte Analysefirma Bulwiengesa, dass die Kaufpreise für Bestandswohnungen in den ersten neun Monaten dieses Jahres um zehn Prozent gestiegen sind – und zwar obwohl sich die Nachfrage halbiert habe.

Seit 2010 weisen die Statistiken für den Immobilienmarkt Deutschlands steigende Preise aus. Seitdem haben sich Eigentumswohnungen hierzulande laut vdp Research um 57 Prozent verteuert. In den sieben größten Städten – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart – sind Wohnungen heute gar doppelt so teuer.

Immer wieder weisen Skeptiker auf die wachsende Gefahr von Überbewertungen hin. Doch am Markt scheint das niemanden zu interessieren. Die Preise steigen immer weiter. In der Immobilienbranche wird von einem Superzyklus gesprochen, einem besonders lang anhaltenden Boom. Ist die Party jemals vorbei?

„Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich weiter dynamisch“, heißt es nüchtern im neuen Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse, der an diesem Dienstag vorgestellt wurde. Während Immobilienportale in ihren Analysen auf Angebotsdaten basieren, haben die Gutachterausschüsse Zugriff auf tatsächliche Transaktionen, also auch die tatsächlich gezahlten Preise. Damit sind diese Daten besonders aussagekräftig.

Im vergangenen Jahr erreichte das Investitionsvolumen demnach einen neuen Rekord: Immobilien für 269 Milliarden Euro wurden gehandelt. Binnen zehn Jahren hat sich der Umsatz somit mehr als verdoppelt. Mit 180,5 Milliarden Euro nehmen die Wohnimmobilien die Spitzenposition ein. Erfasst sind in der Zahl sowohl die Zukäufe von Investoren als auch das erste Eigenheim einer jungen Familie.

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Einen Blick in die Zukunft wirft der Ausschuss nicht. Die Blick zurück allerdings lässt erahnen, in welche Richtung der Trend geht. Ganz egal für welche Immobilienklasse, ob Wohnen, Büro, Bauland oder Agrarfläche, der Befund ist immer der gleiche: Die Preise ziehen stark an.

Im Wohnbereich hat sich kaum etwas so stark verteuert wie das Eigenheim. Seit 2009 kletterten die Preise jährlich im Schnitt um 4,3 Prozent. Nirgends waren sie 2018 so teuer wie im Landkreis München: 10.200 Euro mussten pro Quadratmeter gezahlt werden. Selbst in den sieben größte Städten reicht keine andere Stadt an derartige Werte heran. Frankfurt am Main, Düsseldorf oder Stuttgart sind mit rund 5.000 Euro nur halb so teuer – aber zugleich fast dreimal so teuer wie ein Eigenheim im bundesweiten Durchschnitt. Der liegt bei 1.750 Euro pro Quadratmeter.

Die Diskussion über steigende Preise ist damit vor allem ein Thema für die Ballungsgebieten. Während sich die Preise in Berlin, München und Co. immer weiter steigen, ist Wohneigentum im ländlichen Raum vergleichsweise günstig.

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Die Preise werden von einer hohen Nachfrage und sinkendem Angebot getrieben. Zugleich wird Bauland knapp, worauf eine jährliche Preissteigerung von 4,7 Prozent seit 2009 hinweist. München ist auch in dieser Kategorie Spitzenreiter. Bauland kostet in der bayrischen Landeshauptstadt 2000 Euro pro Quadratmeter.

Wer hingegen etwa im Landkreis Sonneberg in Südthüringen bauen möchte, kriegt Bauland dort bereits für 15 Euro pro Quadratmeter. „Knappe und schwer bebaubare Grundstücke in den Städten sind ein Flaschenhals für die Ausweitung des Wohnungsneubaus“, sagte der Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Markus Eltges.

Von Immobilienökonomen bis Immobilienverbänden haben zahlreiche Immobilienexperten ihre Lösungsvorschläge bereits vorgetragen. Mehr Bauland ausweisen wird meist zuerst genannt, wenig später folgt, das Umland mit öffentlichem Nahverkehr an die Metropolen anzubinden. Das alles jedoch braucht Zeit. Und die Sorge, dass auch diese Ratschläge nicht einfach umzusetzen sind, nimmt zu.

Baustau in Deutschland

Denn schon heute stapeln sich in Deutschland die Baugenehmigungen, die umgesetzt werden wollen. „Deutschland steckt in einem Baustau“, brachte es Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamtes, vor wenigen Tagen auf den Punkt. Der Bauüberhang, also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, hat sich zwischen 2008 und 2018 auf 693.000 Wohnungen mehr als verdoppelt. Zugleich haben sich die Auftragsbestände im Wohnungsbau nahezu verdreifacht. „Diese Entwicklung legt nahe, dass die Baubetriebe es offenbar nicht schaffen, die eingehenden Aufträge zeitnah abzuarbeiten“, so Thiel.

Um bezahlbaren Wohnraum zumindest zu behalten, stärken viele Städte ihre kommunalen Wohnungsgesellschaften. Keine Stadt geht dabei so rigoros vor wie Berlin. Die Stadt und ihre Wohnungsgemeinschaften schrecken selbst immense Marktpreise nicht ab. Im Herbst kaufte die Gewobag dem privaten Unternehmen Ado Properties 6000 Wohnungen für 920 Millionen Euro ab. Unter Vertretern der privaten Wohnungswirtschaft sorgte dieser Preis für Aufsehen.

In der vergangenen Woche folgte der nächste spektakuläre Ankauf. Diesmal erwarb die Gewobag 2.200 Wohnungen von Deutsche Wohnen zum Kaufpreis von rund 360 Millionen Euro.

Die beständig steigenden Immobilienpreise ließen in der Vergangenheit bereits die Stimmen der Mahner lauter werden. Von Analysehäusern und Banken über die Bundesbank bis zur EZB warnten zahlreiche Institutionen und Ökonomen vor Übertreibungen am Immobilienmarkt. Die Bundesbank beziffert sie in den Großstädten auf 15 bis 30 Prozent.

Auch der Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, Jörg Kukies, erkennt immer größere Risiken im Immobiliensektor. Der Ausschuss für Finanzmarktstabilität müsse sich die Frage stellen, welche Risiken sich aus den „überdurchschnittlichen Preisanstiegen“ der vergangenen Jahre für den Markt ergäben, sagte Kukies auf einer Veranstaltung im Herbst. Besorgniserregend findet Kukies bestimmte Indikatoren: So habe sich etwa das Finanzierungsvolumen relativ zur Vermögenssituation deutlich erhöht.

Anlagedruck von Investoren

Tatsächlich zeigen Auswertungen des Immobilienfinanzierungsvermittlers Dr. Klein in den vergangenen Jahren steigende Darlehenssummen. Zuletzt nahmen die Deutschen im Schnitt 259.000 Euro für eine Baufinanzierung auf. Damit finanzierten sie 85 Prozent der Immobilie. Der Anteil ist in den vergangenen Monaten kontinuierlich von unter 80 Prozent angestiegen. Auch 100-Prozent-Finanzierungen seien Baufinanzierungsexperten zufolge heute möglich.

Nicht zuletzt ist da der hohe Anlagedruck, der Investoren in Immobilien drängt. Während sie für Einlagekonten teilweise Negativzinsen zahlen müssen, versprechen selbst Wohnimmobilieninvestments in den ganz zentralen Lagen noch Renditen von zwei Prozent. Längst haben auch Versicherer und Versorgungskassen Immobilien als Anlagealternative entdeckt.

Vor gut einem Jahr rätselte die Immobilienbranche noch, wie sich ein Zinsanstieg der Europäischen Zentralbank auf den Immobilienmarkt auswirken könnte. Diese Sorgen sind heute längst passé. Die Europäische Zentralbank hat ihre Zinsen nicht wie erwartet erhöht. Stattdessen hat sie die Geldpolitik wieder gelockert. Und das wird Folgen haben.

Branchenvertreter sprechen längst von einem Superzyklus: Üblicherweise dauert ein Immobilienkreislauf nicht länger als sieben Jahre. Doch dieser befindet sich nun schon in seinem zehnten Jahr. Nicht zuletzt die anhaltende Nullzinsphase werde dafür sorgen, dass er 2020 und womöglich weit darüber hinaus weiterlaufen wird. „Lediglich eine tiefe Rezession könnte ihn beenden, aber eine solche ist nicht in Sicht“, schreibt Matthias Pink, Leiter der Analyse-Abteilung beim Immobiliendienstleister Savills in Deutschland, in einem Ausblick.

Der Immobiliendienstleister JLL rechnet vor: Allein in den nächsten vier Jahren laufen deutsche Staatsanleihen im Wert von mehr als 800 Milliarden Euro aus – Geld, das investiert werden will. „Das heißt nicht, dass all das Geld in Immobilien fließt, aber die Investoren werden sicher nach Alternativen zu Anleihen suchen“, sagt Hela Hinrichs, die für JLL in Europa die Analysen verantwortet. Ein Teil dieses Kapitals wird ganz sicher in deutsche Immobilien fließen. Der deutsche Markt gilt als sicherer Hort für Kapital.

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