Immobilienmarkt

Wohnen in Wien – Paradies für Mieter, Hölle für Käufer

Wien Wohnungssuche kann ein Vergnügen sein. Als ich 2013 nach Wien umzog, befürchtete ich nach meinen Erfahrungen in Düsseldorf und München das Schlimmste. Außerdem hatte ich genaue Vorstellungen von meiner künftigen Bleibe: Mitten in der Stadt sollte sie liegen, ans superschnelle Internet angebunden sein und einen Balkon haben.

Zu meiner großen Überraschung gab es gleich eine Vielzahl von Angeboten. Und nirgends musste ich Schlange stehen – im Gegenteil: Es gab sogar eine Art Taxidienst für mich als Wohnungssuchenden. „Wann hamm’s denn mol Zeit?“, fragte mich die Maklerin am Telefon. Pünktlich holte sie mich nach dem Frühstück im Hotel ab und zeigte mir im Halbstundentakt Wohnungen mit meinem exakten Anforderungsprofil. Nach der Tour hatte ich die Qual der Wahl.

Die Entscheidung fiel auf eine Neubauwohnung in Wien-Mitte. Keine hohen Decken, kein historisches Ambiente, aber eine perfekte Lage: Vom Kanzleramt über die Opec und die OSZE bis zum Ölkonzern OMV oder der Osteuropa-Bank Raiffeisen International kann ich seitdem meine Termine zu Fuß oder mit dem Fahrrad wahrnehmen. Das weltberühmte Hundertwasser-Haus und das von mir geschätzte Café Engländer liegen obendrein gleich um die Ecke. Zur Erholung kann ich auch noch durch den weitläufigen Prater – einen der schönsten Stadtparks Europas – flanieren oder in einer der angesagten Bars am Donaukanal den Sonnenuntergang genießen. Schnell habe ich gemerkt, dass die Unternehmensberatung Mercer mit ihrem internationalen Städteranking ganz richtig liegt: Die Experten küren seit vielen Jahren Wien zur Metropole mit der höchsten Lebensqualität – vor Zürich oder Vancouver.

Für Haus- und Wohnungskäufer hat diese Lebensqualität freilich ihren Preis. In den zentrumsnahen Bezirken mit den Nummern zwei bis neun kostet der Quadratmeter Eigentumswohnung Erstbezug gerne 5300 bis 7400 Euro. In der Inneren Stadt, dem ersten Bezirk, werden durchschnittlich mehr als 14.000 Euro erreicht. Trotz der Touristenmassen, die sich durch die Gassen der Wiener Altstadt wälzen, ist die Innenstadt für Käufer zu meiner Verblüffung heiß begehrt. Viele ausländische Interessenten schätzen die zahlreichen renovierten Palais, das imperiale Ambiente und die gastronomische Infrastruktur. Dafür nehmen sie Lärm, Verkehr und Touristen in Kauf.

Im vergangenen Jahr zogen die Immobilienpreise in Österreich nochmals deutlich an. Die Preise für private Immobilien in den Bundesländern von Vorarlberg bis Burgenland holen gegenüber Wien auf. Wie die Oesterreichische Nationalbank herausfand, stiegen die Preise im vergangenen Jahr um 6,8 Prozent, nach 3,8 Prozent im Jahr 2017. „Die Preisentwicklung deutet auf eine Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin“, warnen die österreichischen Notenbanker. „Gleichzeitig schwächt sich die Wohnungsnachfrage deutlich ab.“

Wien – die Brücke nach Osteuropa – ist allerdings die Ausnahme. Dort erwartet die Oesterreichische Nationalbank auch über das Jahr 2020 hinaus eine höhere Nachfrage nach Wohnungen. „Eine Immobilienblase sehe ich definitiv nicht“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von Re/Max Austria. Das Geschäft brummt. „Vier Bundesländer verzeichnen bei der Anzahl der gehandelten Wohnungen Steigerungen, nämlich Vorarlberg und Steiermark, aber auch Oberösterreich und Wien“, beschreibt der Branchenexperte die Bilanz des bisherigen Jahres.

100 Jahre Wohnungspolitik

Der Wiener Mietwohnungsmarkt tickt anders – keine Rede von einem ungebremsten Boom. Bei einer Dreizimmerwohnung sind im ersten Bezirk 19 Euro fällig, in den Nachbarbezirken zwei und drei rund 15 Euro. Preiswerter sind Außenbezirke wie Simmering oder Brigittenau mit einem Durchschnittspreis von unter 13 Euro. Der Grund für die im internationalen Vergleich moderate Mietentwicklung liegt auf der Hand: Keine andere Metropole in Europa besitzt mehr sozial geförderten Wohnraum als Wien. Es ist kein Zufall, dass der seit Mai 2018 regierende Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) zuvor elf Jahre Wohnungsbaurat war. Die hundertjährige Wohnungspolitik des „roten Wien“ ist seit dem Zweiten Weltkrieg der Garant, dass die Sozialdemokraten die österreichische Hauptstadt regieren. Die Wiener sind stolz auf den Gemeindebau.

Ludwig, promovierter Politikwissenschaftler, steht für die Tradition des staatlichen Wohnungsbaus. „Wir haben in den Achtziger- und Neunzigerjahren dem Druck widerstanden, Wohnungen zu privatisieren. Daher verfügt Wien über 220.000 Gemeindewohnungen und weit mehr als 200.000 geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen“, sagt das im Arbeiterviertel Floridsdorf lebende Stadtoberhaupt. Mit Stolz fügt er an: „62 Prozent aller Wiener leben in einer sozial geförderten Wohnung, die leistbar und erschwinglich ist.“

Natürliche Mietpreisbremse

Für Mieter, die sich auf dem freien Markt eine neue Wohnung suchen, besitzt die sozialdemokratische Wohnungspolitik einen großen Vorteil: Die vielen sozial geförderten Wohnungen wirken wie eine Mietbremse für den freien Markt. Denn ein großer Teil der Mieter ist auf das private Angebot in Wien schlichtweg nicht angewiesen.

„Wohnen wird für das Funktionieren von Städten ganz wichtig sein. Wir haben nichts davon, wenn die Mieten so steigen, dass sich Polizisten, Verkäuferinnen oder Feuerwehrleute die Wohnungen nicht mehr leisten können“, sagt Bürgermeister Ludwig über sein wohnungspolitisches Selbstverständnis.

In meinem Viertel hat sich übrigens die Durchschnittsmiete von rund 15 Euro seit meinem Einzug vor sechs Jahren kaum nach oben bewegt. Die entspannte Situation von 2013, als ich auf Wohnungssuche war, hat sich kaum verändert. Seit Wochen hängt bei uns im Haus ein Mietangebot. 

Einen Nachteil allerdings gibt es im Vergleich zu Deutschland: Die meisten Mietverträge sind zeitlich limitiert, und üblicherweise wird die Miete der Inflation angepasst. Auch geht es zumeist nicht ohne einen Makler. Und den zahlt im Gegensatz zu Deutschland in Österreich immer noch der Mieter.

Mehr: Österreichs Hauptstadt wächst – und steuert steigenden Mieten entgegen. Zwei Drittel der Fläche ist fortan für geförderten Wohnungsbau vorbehalten.